La Société Civile Immobilière ou SCI est un groupement de personnes qui se regroupent pour acheter un bien immobilier. C’est pour en tirer profit. L’immobilier est un investissement très attractif. Par conséquent, l’investissement en SCI est recommandée si vous ne disposez pas de fonds suffisants par vous-même.
Comment fonctionne l’investissement en SCI
La SCI est une société spécialisée dans la gestion et le service de biens immobiliers tels que des appartements, des maisons, des immeubles ou des locaux commerciaux.
Pour constituer une SCI, il est nécessaire d’avoir au moins 2 actionnaires. La propriété ou les actifs sont ensuite divisés selon les parts de chaque partenaire.
Viabilité des SCI
La SCI a une durée de vie maximale de 99 ans comme toute autre société ou entreprise. Comme son nom l’indique, il s’agit d’une société civile. Par conséquent, il n’est pas autorisé à exercer des activités immobilières commerciales, y compris l’achat-revente. Cependant, il est possible de gérer et de louer des biens vides ou meublés. Dans ce dernier cas, la SCI sera alors redevable de l’impôt sur les sociétés (IS).
Différents types de SCI
Il existe plusieurs types de SCI :
- SCI Classique : permet d’investir dans la location.
- SCI construction et commercialisation : sa seule activité est la promotion.
- La SCI d’attribution : il s’agit du type de SCI le plus courant. Elle permet d’acquérir ou de construire un ensemble immobilier, qui sera ensuite divisé et attribué à chacun des associés.
- SCI en multipropriété : consiste en l’acquisition d’une ou plusieurs résidences secondaires. Chaque actionnaire peut alors le détenir pendant une certaine période de l’année, période elle-même déterminée par le nombre d’actions qu’il détient.
Quels sont les avantages d’un investissement en SCI ?
Investir dans l’immobilier neuf par le biais d’une SCI présente plusieurs avantages :
Transmettre en tout facilité
La création de SCI facilite les opérations de transmission à plusieurs niveaux.
Tout d’abord, un associé peut facilement quitter la SCI. Il lui suffira de vendre ses parts à un autre associé. En principe, le transfert de parts de SCI doit être autorisé par tous les associés. La loi peut toutefois prévoir des aménagements.
De plus, la SCI est un bon instrument de transmission de patrimoine puisqu’il vous suffit de vendre vos actions. La procédure est donc plus simple et moins chère que la cession d’un bien immobilier. La transmission peut aussi se faire progressivement, plusieurs fois.
En cas de décès des propriétaires, la SCI évite l’indivision entre les enfants.
Avoir un statut juridique plus simple
Si le statut de copropriété reste le plus courant, le régime SCI est plus simple et évite les blocages dus aux mésententes entre héritiers. En effet, de par la nature des SCI, il ne peut y avoir aucun blocage dans le fonctionnement de l’entreprise. Si l’un des associés souhaite quitter la SCI, il lui suffit de vendre ses parts. Dans ce cas, seuls les frais d’inscription de 5 % sont dus. En cas de copropriété, l’intervention d’un notaire est nécessaire.
Mieux organiser la gestion
La création de SCI donne aux associés la possibilité de fixer librement les conditions de prise de décision. Ainsi, toutes les décisions relevant de la compétence des actionnaires sont prises conformément aux dispositions des statuts. Cela évite les blocages dans la gestion immobilière lorsque les politiques de quorum et de majorité sont définies correctement.
La constitution d’une SCI nécessite la nomination d’un ou plusieurs gérants. Ils peuvent exercer toutes les activités de gestion dans l’intérêt de la société. Les gérants sont également chargés de convoquer les assemblées générales et d’en fixer l’ordre du jour. Ensuite, les dispositions statutaires peuvent réglementer et limiter les pouvoirs des gérants.
Comment déclarer les revenus locatifs d’un investissement en SCI ?
Les partenaires ont le choix entre deux options fiscales :
Impôt sur le revenu (IR)
Lorsqu’une société immobilière loue des appartements non meublés, les loyers sont répartis entre les actionnaires. Ce sont des revenus fonciers qui viennent s’ajouter à l’assiette de l’impôt sur le revenu de chacun.
Impôt sur les sociétés (IS)
Lorsque la SCI met en location son appartement meublé ou lorsque les associés souhaitent opter pour une telle taxation, les loyers pratiqués peuvent être soumis à l’IS. Contrairement à une SCI imposée en IR, les revenus locatifs perçus peuvent être détenus dans une société imposée en IS. Par conséquent, les partenaires qui n’ont pas besoin de revenus supplémentaires ne peuvent pas augmenter leurs impôts.