Le propriétaire d’un bien immobilier acquis dans le cadre de la loi Duflot doit accepter certaines conditions, notamment sur les aspects financiers de la procédure dont les plafonnements.
Le plafond du loyer
Trois plafonds régissent l’investissement immobilier. Les connaitre assure au futur propriétaire une prise de décision plus facile. Le plafond du loyer constitue la limite à laquelle il est possible de faire louer le logement. En effet, cette loi impose que le loyer pratiqué soit inférieur aux moyennes du territoire en question. Le calcul de ce loyer maximum permis (sans les charges) répond à une formule bien définie prenant en compte la surface pondérée et le prix de la location par m². Un coefficient multiplicateur est appliqué à ces deux données. Pour avoir la surface pondérée, on additionne la surface habitable et la moitié de celle des annexes (greniers, et balcons). Pour avoir le prix de location au mètre carré, il faut prendre en compte le secteur géographique et se référer aux plafonds déjà instaurés. Par exemple, en zone Abis, le prix de location est de 16,72 euros/m², en zone A de 12,42, en zone B1 de 10 et en zone B2 de 8,69 pour l’année 2014. Enfin, le coefficient multiplicateur correspond à 19 /la surface pondérée + 0,7, variant donc selon la surface.
Le plafond des ressources du locataire
Les valeurs maximales des revenus des locataires sont déjà fixées par un décret et sont définies en fonction de la zone dans laquelle se situe le logement. Le propriétaire doit s’assurer que la déclaration de revenus de ses prochains locataires n’affiche pas un nombre excédant ces plafonds. En fait, dans la pratique, c’est le revenu fiscal de l’année N-2 qui est pris en considération. Prenons l’exemple d’une personne active célibataire qui va louer une maison en zone A bis, donc dans Paris et ses environs. Selon ces conditions, ses ressources annuelles ne devraient pas dépasser 36 831 euros. S’il va louer une maison en zone B1, son revenu imposable ne devrait pas excéder 30 019 euros. Toujours dans la même schématique, un couple sans enfant qui gagne 50 000 euros par an pourra être locataire en zone A Bis où le plafond est de 55 045 euros, tandis qu’il ne sera pas admis en zone B2 où le plafond est de 36 079 euros.
Le plafond du calcul fiscal
En loi Duflot, le prix minimum à l’achat du logement est également fixé. Ce plafond du calcul fiscal est de 5 500 euros par m². En d’autres termes, c’est le taux maximal couvert par la réduction d’impôts promise par le dispositif. Ainsi, le propriétaire peut très bien acheter plus cher mais la réduction s’applique uniquement jusqu’à ce seuil. Supposons qu’un investisseur X veuille acheter une maison dotée d’une surface habitable de 25 m² en plein Paris à 200 000 euros. Concrètement, sa réduction d’impôts sur 9 ans ne sera pas de 36 000 euros (200 000 x 0,18) mais plutôt de 24 750 euros (5 500 euros x 25 m² x 0, 18).