Si l’on envisage de réaliser un investissement en loi Pinel, il est important de se tenir au courant de tous les éléments qui pourraient impacter les résultats escomptés. Ainsi, le présent article servira de simulation globale d’un investissement en loi Pinel.
Données de l’étude de cas
Prenons l’exemple d’un logement d’une superficie de 55 m², situé à Toulouse et n’ayant pas de jardin, et une petite terrasse. Un bien qui sera loué pendant 12 ans, puis après transmis aux descendants de l’investisseur. Les éléments à prendre en compte lors du calcul de la réduction fiscale sont les suivants :
- Durée de l’engagement : 12 ans
- Frais d’acquisition du logement : 210.000 €
- Frais de notaire : 5.000 €
- Superficie du logement : 55 m²
- Superficie du jardin : 15 m²
- Superficie de la terrasse ou balcon : 0 m²
- Charges d’entretien + honoraires de gestion + assurances : 125 €/mois
- Emplacement du logement : Toulouse (Zone B1)
- Taxe foncière : 700 €/an
- Loyer : 700 €/mois
Pour les besoins de cette simulation et pour simplifier les calculs, l’on considérera que l’évolution des loyers et des prix de l’immobilier est minime. De même que les vacances locatives.
L’investisseur choisis dans le cas d’espèce, de procéder sans apport personnel. Il souscrira donc à un prêt immobilier. Les conditions de son prêt sont les suivantes :
- Montant du prêt : 217.000 €
- Taux : 3%
- Frais de garantie : 2.500€
- Assurances : 0,20%
- Durée : 25 ans
- Mensualités : 1.070 €/mois
Pertinence de la réduction fiscale
Au vu des données présentées ci-dessus, la réduction fiscale proposée par le dispositif Pinel sera de 21% de la valeur de l’investissement. L’investisseur pourra donc bénéficier d’une réduction fiscale de 45.150 € sur 12 ans, soit 3.762,5 € chaque année, pour son investissement à hauteur de 215.000 € (prix + frais de notaire).
Ainsi, sans apport personnel, l’investisseur devra tous les mois, assumer les charges propriétaires, et rembourser son crédit immobilier. Ces deux dépenses s’élèvent à 185 € (frais de propriétaire et taxe foncière calculée par mois) et 1.070 euros par mois pour les mensualités du prêt. Les dépenses à assumer mensuellement sont donc de 1255 €/mois.
Pour faire face à ses dépenses, l’investisseur pourra puiser dans les loyers perçus (700 €/mois) et la réduction d’impôts (313 €/mois). Ce qui s’élève à un montant de 1.013. L’investisseur n’aura donc qu’à compléter 242 € tous les mois pour faire face aux dépenses de son investissement en loi Pinel.